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09

Jan

2024

2024年,成都楼市会有什么新的变化?

作者:蓉邦地产      浏览:25次

1、土地市场。

 

前两年的土拍供应很多,而且开发商的推盘节奏很快,整体来说导致新房市场出现了“积压”,今年土地再一味刷数据并不理性,尤其是二三圈的新房压力已经非常大了,更多的还是转向为按需供给,这里的需是居民自住改善需求和卖地需求,尽量寻找到一个平衡点。

 

但一圈的土拍还会持续火爆,在经历了最艰难的低迷期依然有楼王的诞生,充分检验了成都楼市的认可度。各区的核心板块依然避免不了开发商的追逐,完全不排除有新的地王产生,而且地段板块有偶然性。

 

本地平台公司已经完成了托底使命,双限地也退出了历史舞台,好地块一定是国央企和个别民企的秀场,没了双限地的束缚,他们能更好地顺应市场化发展。

 

对应前文的地王,后面主城区楼面价2万多的会很普遍,在保证利润的前提下,开3-3.5万是很正常的(已经有市场舆论做好铺垫了),甚至于个别核心区域,突破4万以上也并不奇怪。

 

2024年的上市地块可能会比较凌乱,东一下西一下,尤其是三环内(除金色中环),迷你地块独栋大平层,与周边老破小交相辉映,成为新的城市面貌,一街之隔两个世界。

 

各区的“新城”,则忙于消化此前的地块,也积极卖地增加收入,还要考虑把握市场供给断档,是一个很考验操盘人手艺的活。

 

2、二手房。

 

二手房我们谈得挺多的了,2024年基本还是会延续2023年的节奏。但是从年初金三银四的热度反弹、从年度的成交量,从房价的跌幅和各种撕扯拉锯,24年应该会弱于23年一些。

 

详见:24年的开局行情,可能会弱于23年

 

二手房的分化进行到了一半,目前来看,普遍是受到下行压力的,能走出独立行情,尤其是房价逆势上涨的屈指可数。

 

不过我坚信2点,①房价不会无休止的下跌,而是渐弱的有度的。②地段的价值会凸显出来,成为房价最坚实的支撑点,也是动态平衡的掌舵点。

 

3、新房。

 

很多人只看到新房的火爆,但却不知“一将功成万骨枯”,即便是我推荐的新盘也只有寥寥数十个,但成都在售新房却多达741个(据房小团),所以从行情的分化来看,新房其实是比二手房更严重得多的。

 

二圈普通楼盘和三圈层的,基本上已经躺平了,又回到了十年前小蜜蜂的模式;

 

二圈稍好的板块,还可以依托地缘改善(如犀浦、东安湖、大丰、光华新城),或者吸引一圈的适当外溢(如怡心湖、十陵);

 

一圈非核板块过得也很难受,卖一卖主城IP,慢慢通过渠道去化;

 

一圈核心板块的楼盘则主要靠辐射范围来凸显热度,西门有西门的生存法则,南门有南门的火力覆盖,东门也有东门的特有魅力。

 

稍有觉悟的开发商,都会在产品上(户型、得房率、外立面、装标)疯狂开卷,连蜀道、远达都“快速进步”了,还有什么不可能?

 

比如得房率,从2023年初开始有90%的产品出现,到现在已经成为普遍性的数据,而且还大有往100%以上发展的趋势。(想想高公摊的是哪几年?)

 

其实得房率的问题从政策和产品设计上都不是难题,不是本质上的迭代产品,如今短短一年就完成了这种转变,也意味着2024年的新房市场在产品上不会有非常突破性的改变,可以称之为小优化,或者缝合怪。

 

新房面积不再像以往大多是130-200平之间,尤其是143这种同质化非常严重的单总价产品。

 

新房会开始蚕食二手房的空间,继而开发一些100平左右的套三双卫小高层(得房率不用担心)。也会持续开发200平+的纯豪宅,满足顶豪的终极改善。

 

4、成交量。

 

2023年的成交量逆势上涨了7万套,比大家预期的都更高,但数据不会一直指数级爆发,而是满足增熵定律。

 

成都二手房依然是复刻2023年的数据演变和行情模式,但是涨幅会大大降低,甚至于维持2023年的22万套也并不容易,毕竟需求量不会无限度开发,很多人在前两年实际上已经完成了楼市布局(单指置换和买入)。

 

新房的成交数据最近两年其实都比较稳,基本维持在14万套的样子。但考虑到新房的去化其实更加分化,而且核心区单总价的提高,网红盘刚需盘的绝迹,2024年能维持14万就是极限了。

 

详见:简评2023年的成交数据:意料之外,情理之中

 

5、房价。

 

二手房的价格有望阶段性触底(房价不会无休止下跌,跌幅是渐弱的,能形成最终的动态平衡),但整体会处于一个下行通道,不排除年初有小幅的一瞬间回暖,不要期望过高。

 

成都核心板块的二手房价格在23年明显受到了这次降价潮影响,也存在不同情况的下行,但随着下行尾声到来,尤其搭配新房影响,有望止跌上涨。

 

刚需二手房对单价极其敏感,改善二手房对总价极其敏感。

 

新房是个极其分化而且务实的市场,蓄客好卖得好那么可以尽可能的高价,上4万不是不可能,而且还不一定买得到。但市场疲软、蓄客不足的时候,就会偏向“让利”,房价重回2023年。

 

我估计2024年上半年的房价体系会维持2023年末的状态,到年中则会视行情转变,积极谋求上涨,这种上涨是有预谋有组织的温水煮青蛙。

 

二圈的新房价格很多还是在2万左右徘徊,大概1.5-2.5万左右,看各自板块的定位。一圈则多以2.5-3.5万为基调,比如国宾、二八、机投等会保持在2.5-3万左右,崔槐、潘家沟站稳3-3.5,其他更核心的一些板块冲刺4万没啥问题。

 

新房都有优惠(市场化营销的必然),按照一房一价卖的几乎绝迹。

 

6、楼市和金融政策。

 

成都现在已经处于半开放状态,基本上已经放得很松,再往后大的政策变动可能性不高,有的只是一些小打小闹。

 

没啥招了,而且即便出招,对楼市的影响也很小,我对此并没有什么好期待的,成都还得靠自己内部市场消化和演变,政策只能说是做一些积极引导,或者小小的支持。

 

金融方面目前能调整的无非就是首付比例和贷款利率,这些和楼市政策一样,只会更加宽松,总之一句话,好日子还在后头呢。

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