神盘陨落，诸神黄昏。随着2023年成都楼市放归市场，早年万人摇、价差楼盘基本“十不存一”。有的清水变精装，价格不负；有的走入法拍，刚需难入……

2023年，成都刚需神盘时代，终于迎来落幕！2024年，神盘不在！

捂盘多年

神盘也开始涨涨涨

2023年，成都摇号中签率最低的楼盘有10位，分别为天府半岛、香瑞楠府、中洲锦城湖岸2期、悦雅城、宽窄缦里、天投天府公园未来城、天府天玺（嘉悦汇）、华侨城滨江壹号、麓湖生态城 鸿鹄岸、朗基紫境府。

这可能是，诸神最后的黄昏。

彼时2023年的上半年，天府半岛六期高层，还能凭借均价10199元/㎡的价格，让180套房源，5.2万人参与摇号，直接把中签率拉到了0.35%。

香瑞楠府，也凭借清水8216元/㎡起的超高性价比，引得1万多人报名，中签率约0.75%，一战封神，成为新晋“宝藏盘”。

等到了2023年下半年，天府半岛现房高层已不在，200平大平层开盘涨至13416元/㎡起；前几天取证的香瑞楠府，218套4栋楼王产品，价格涨至12662元/㎡起，价格优势也不再那么突出。

开盘的面积越来越大，取证的价格也在小几千的增长，还不说红盘背后争抢所付出的“隐藏成本”，这样压缩的性价比，让目标客群都开始望而却步，不负上半年“万人摇”的盛景。

甚至某些项目更是清水变精装，在借助“现房可对标区域限价”、“十几年市场发展价差”的基础上，直接将价格暴涨了1万/㎡以上，一套房涨了小几十万，甚至百万。

产品还是十几年的产品，而价格是现在市场的价格，不得不让人唏嘘。

除此之外，2023年，收官之作的川发天府上城、华侨城滨江壹号，堪称刚需诸神中最后的“希望”。

以华侨城滨江壹号为例，2023年开盘3次，取证套数分别为953套、819套、852套，摇号人数也从1.4万人到6052人到5914人，中签率从6.88%到13.53%再到14.41%。

以往开一次罄一次的项目，最新一批房源开盘竟也还剩余百套房源进入顺销。

早在华侨城滨江壹号之前，就收官的川发天府上城，我们也透露过其最后一批洋房惨进顺销的场景，且如川发天府上城这样的网红盘，流入二手房市场后，14天也直接降了75万，风光不负。

红盘卖不动了？意味着2023年房地产投资客的进一步退场，市场泡沫水分得到充分挤压，大家买房跟趋近于理性，更加回归居住的属性。

流入法拍

神盘也成回血收割机

当然，除了上述“取证开出，价格上涨”的模式，2023年远古神盘还呈现一种趋势：流入法拍。

从山河玖璋开始，法拍房，这种小众的形式，逐渐开始被大家所认知。

比如金沙城锦西观棠，就是通过第三方法拍平台进行出让，由于是开发商自己走的法拍流程，所以部分法拍可以办理商务贷款（不过不能用公积金）。

其当时起拍单价约1.8万/㎡起，279套房源，18天成交279套，15天内，第一批业主就大部分已办理了产权。（不过还是提醒各位，法拍房仍需慎重！）

速度之快，效果也较为显著，可谓让开发商快速回了一波血。

正因为此效果如此之好，后面的“远古神盘”也开始参考此模式，逐渐成为开发商回血收割机。

但这样的模式，真的能让购房者买单吗？

现在的成都市场，由于分化加剧，新房产品迎来新一轮的提升，无论是户型还是配置都不能与之前的产品同日而语。

如果远古神盘的维护、户型更不上，价格也和新房差距不大，仅靠位置，是仍然竞争不过现在的新房的。

像上面的金沙城锦西观棠，也是因为起拍价格较为温柔，呈现的改善品质让人认可，流程正规，才会有如此好的效果。

所以，法拍房模式，无论是开发商还是购房者，都需要慎重。